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COME OTTENERE UN MUTUO PER LA CASA

Una guida per ottenere un buon mutuo per la casa.

Chiedere ed ottenere un mutuo è meno complicato di quello che possa sembrare a patto di sapere fin da subito a cosa si va incontro per potere gestire la propria richiesta di mutuo in modo soddisfacente.

COME SCEGLIERE UNA BANCA PER IL MUTUO

Il compromesso, altrimenti detto promessa di vendita è lo strumento giuridico che consente a chi acquista l'immobile di ottenere la somma necessaria ad acquistare l'immobile stesso per poi stipulare l'atto pubblico di compravendita.
È necessario attivarsi per ricercare una banca che tenga conto delle caratteristiche individuali del richiedente.
Molti motori di ricerca su web vi consentono tanto di confrontare i diversi prodotti offerti da molteplici banche quanto di fare richiesta di un mutuo online.


RICHIESTA DI MUTUO

Scelta la banca occorre redigere la domanda di mutuo o finanziamento. La domanda di mutuo contiene le seguenti informazioni:

  • - i dati anagrafici del richiedente o dei richiedenti il finanziamento bancario;
  • - la residenza;
  • - l'attuale abitazione: se in affitto, in proprietà o se presso terzi;
  • - la composizione del nucleo familiare;
  • - le persone a carico;
  • - l'occupazione attuale: se dipendente o lavoratore autonomo;
  • - l'anzianità di servizio o di lavoro autonomo;
  • - il settore lavorativo/produttivo;
  • - se lavoratore dipendente: l'indicazione del datore di lavoro;
  • - la qualifica;
  • - il reddito netto mensile;
  • - il reddito netto annuale;
  • - la descrizione dell'unità immobiliare e delle sue pertinenze (superficie totale, coperta e scoperta; fronti stradali; numero piani; anno di costruzione);
  • - il valore della costruzione;
  • - una dichiarazione di non avere debiti ovvero di averne; in quest'ultimo caso occorre precisare l'importo e l'identità dei creditori.

PARERE PRELIMINARE DI FATTIBILITA'

I dati contenuti nella domanda consentono alla banca di darvi una risposta riguardo alla fattibilità riguardo all'operazione di mutuo.
La concedibilità o meno della somma richiesta dipende da una serie di elementi e in particolare:

  • -il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari (nucleo familiare) desunto dalla dichiarazione dei redditi;
  • - il valore dell'immobile oggetto del finanziamento;
  • -la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi (fideiussione, pegno);

Esaminando i dati sopra riportati la banca è in grado di dare un parere di fattibilità che, se positivo, dà l'avvio alla fase successiva consistente nella richiesta della documentazione.
L'elemento principale utilizzato dalla banca per determinare l'importo massimo del mutuo è il rapporto "rata/reddito" ovvero la rata del mutuo non potrà superare il 30-35 % del reddito netto mensile.


RICHIESTA DI DOCUMENTAZIONE

Una volta ottenuto il parere di fattibilità sul mutuo richiesto sarà compito del richiedente inoltrare alla banca la documentazione necessaria per confermare quanto già dichiarato informalmente nella richiesta di mutuo. In particolare i lavoratori dipendenti dovranno portare una dichiarazione del datore di lavoro riguardo all'anzianità di servizio del dipendente, l'originale dell'ultimo cedolino dello stipendio e una copia del modello CUD (o del mod. 730 o "Unico").
I lavoratori autonomi o liberi professionisti dovranno portare invece una copia del modello "Unico" (ex. Modello 740), l'estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.) e, se professionista, l'attestato di iscrizione all' Albo professionale.

Per entrambe le categorie (dipendenti / autonomi) sarà inoltre necessario portare:

  • - certificato di nascita;
  • - certificato di stato civile o estratto dell'atto di matrimonio contenente tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;
  • - se persone divorziate o separate copia della sentenza del tribunale;
  • - copia della "promessa di vendita" o "compromesso";
  • - planimetria sia dell'immobile sia delle eventuali pertinenze (cantina, box, solaio...);
  • - copia del certificato di abitabilità;
  • - copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile;
  • - se l'immobile è pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio successioni.

DELIBERA DEL FINANZIAMENTO

La banca, effettuerà quindi i dovuti accertamenti e se tutto è in regola sarà in grado di concedere il finanziamento. Quindi verrà concordata la data della concessione formale del mutuo (atto pubblico di finanziamento ).

FINANZIAMENTO MASSIMO

L'importo massimo finanziabile è normalmente dell'80% del valore di mercato dell'immobile. Alcune banche finanziano fino al 100%, anche se a tassi più onerosi e dietro presentazione di ulteriori garanzie.

CONTRATTO DI MUTUO E IPOTECA

Il contratto di mutuo è la fase conclusiva del procedimento iniziato con la proposta di acquisto da parte del compratore e la promessa di vendita da parte del venditore (compromesso). Il mutuo viene stipulato davanti ad un notaio, presenti la Banca e il richiedente il finanziamento, e va redatto per atto pubblico.

L'IPOTECA

Di norma, insieme all'atto di mutuo viene costituita l'ipoteca a favore della banca sulla unità immobiliare oggetto del finanziamento, garanzia che tutela la banca. Le banche richiedono l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado per un valore superiore al finanziamento erogato (dal 150% al 300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:

  • - gli interessi nella misura concordata;
  • - gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;
  • - i premi assicurativi;
  • - gli oneri notarili, professionali, gli oneri erariali, i tributi, le spesa, ecc;
  • - le eventuali spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto

L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (ma è rinnovabile).

L’EROGAZIONE DEL MUTUO

Al fine di rendere più veloci le procedure (atto di quietanza, atto di annotazione, ecc.) si usa, nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario, lo strumento del "contratto unico": cio significa che l'erogazione dell'intera somma data in prestito ha solo formalmente luogo contestualmente alla stipula dell'atto. La somma viene contemporaneamente riversata dal cliente alla banca a titolo di deposito a garanzia dell'iscrizione ipotecaria.Nei dieci giorni successivi alla avvenuta iscrizione, la somma viene definitivamente riconsegnata al mutuatario.

Per agevolare la transazione la banca attiva il cosiddetto prefinanziamento: rende cioè immediatamente disponibile la somma al richiedente.

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